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     Alugar Um Imovel

O Que Diz o Novo Código Civil | Ver Um Modelo de Contrato de Locação

Esperamos que este trabalho venha servir de instrumento de alerta antes da assinatura do contrato de locação; auxiliar na feitura do contrato e facilitar o negócio.

Termos utilizados: Locador: oferece o imóvel em locação, é o proprietário do imóvel.Locatário: Recebe o imóvel locado, é o inquilino. Aquele que aluga.

Alugando Um Imóvel

1 – O Imóvel | 1.1 – Localização | 1.2 – Condições de Uso | 1.3 – Recebendo o Imóvel | 1.4 – Entregando o Imóvel | 1.5 – Reformando o Imóvel | 1.6 – Alterando as Estrutura do Imóvel | 1.7 – Cuidando da Segurança. |

2 - A Legalidade do Negócio. | 2.1 – O Que Diz o Novo Código Civil? | 2.2 – Como é Um Contrato de Locação? | 2.3 – Abusos Contratuais | 2.4 – O Que Vale na Justiça? | 2.5 – Quem Paga os Impostos? | 2.6 – Registrando o Contrato | 2.7 – Arrolando Testemunhas. |

3 – Visualizando Problemas Futuros | 3.1 – O Imóvel é Para Residência? | 3.1.1 – O Proprietário Mora no Local? | 3.1.2 – Se Informou Sobre o Proprietário? | 3.1.3 – Se Informou Sobre Inquilinos Anteriores? | 3.1.4 – As Regras Contratuais São Claras. | 3.1.5 – Verifique a Existência de Contas | 3.2 – O Imóvel é Para Comércio? | 3.2.1 – O Imóvel é Ideal Para o Ramo Pretendido? | 3.2.2 – O Imóvel Está Bem Situado? | 3.2.3 – Reformou. "Abrolhos" Com os Invejosos! |

4 – Justiça | 4.1 – Procedimentos Judiciais | 4.2 – Negociando Uma Saída Amigável |

5 – Cuidados Preliminares | 5.1 – O Imóvel Pode Ser Alugado? | 5.2 – O Imóvel é Próprio Para Residência? | 5.3 – O Imóvel é Próprio Para Comércio? | 5.4 – O Imóvel Está Com os Impostos em Dia? | 5.5 - Cuidado Com Processo na Administração. | 5.6 – Cuidado Com Pendências. Indenização. |



Alugando Um Imóvel

Antes de alugar um imóvel atente com cuidado para alguns detalhes que apresentamos. Esta atitude poderá lhe beneficiar muito no futuro, principalmente porque lhe ajudará a evitar uma série de problemas que só aparecem depois de efetivado o contrato, entre eles: desentendimentos e ações Judiciais.

1 – O Imóvel

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1.1 – Localização

Quem aluga um imóvel porque gostou dele, porque ele é bonito ou agradável, ou se apaixonou pelo imóvel, está fadado a passar momentos de angústia por causa do negócio.

Antes de alugar um imóvel, é de fator preponderante, que se verifique se o imóvel está localizado em lugar adequado. A maioria dos imóveis postos para alugar e vender apresentam algum tipo de problema, que pode passar despercebido por alguém, mas diante dos sentidos apurados de uma pessoa experiente, logo perceberá os reais motivos do imóvel ser de aluguel ou estar a venda, Pode ser: Uma via barulhenta, que traz muita poeira para dentro do imóvel, um pântano, um lago de decomposição, um cemitério, uma curva que oferece grande risco aos moradores, veículos desgovernados ou em alta velocidade podem sair pela tangente, vindo de encontro ao imóvel. Tudo isto deve ser visualizado. Construções que irão matar a visão depois de prontas, defeitos na construção do próprio imóvel, perigo de desabamento. E muitos outros.

1.2 – Condições de Uso

À primeira vista o imóvel pode aparentar maravilhoso, mas é preciso uma análise criteriosa, e cuidadosa, para sabermos se um imóvel oferece boas condições de uso. Observe, o madeiramento do telhado, o próprio telhado, o encontro das paredes, verifique se não há possibilidade de desabamento do imóvel, se não há alguma torre ao lado que caindo viria sobre o imóvel, uma rede de alta tensão. Se o imóvel não foi construído em terreno arenoso ou severamente acidentado, oferecendo risco de desmoronamento em caso de chuvas. Se não há perigo de alagamento por rios, represas, chuvas. Se não está na rota dos aviões que levantam e pousam muito próximo. Se alguma indústria não está tirando água de lençol freático que fique por baixo do imóvel, isso poderia causar o afundamento do solo e perda total do imóvel. Tudo isto acontece.

1.3 – Recebendo o Imóvel

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Além do contrato de locação, é conveniente e feitura de um Termo de Recebimento do Imóvel, onde irá constar as condições que se encontram o imóvel. Faça uma relação do que existe no imóvel e do que deveria existir e não existe. Especifique se o imóvel está pintado, paredes, janelas, grades. Faça um verdadeiro relatório, discriminando detalhadamente cômodo por cômodo, inclusive o exterior do imóvel. Anexe uma cópia deste documento ao contrato, assinado por ambas as partes e testemunhas. Guarde tudo.

1.4 – Entregando o Imóvel

Quando chegar a hora da entrega do imóvel, Faça dois documentos novos. Um Termo de Entrega e um Termo de Distrato. O primeiro irá informar como se encontra o imóvel, fazendo uma comparação com o Termo de Recebimento, o segundo irá distratar o contrato, finalizar, encerrar o negócio definitivamente. Isto é preciso, porque, se o proprietário não for honesto, mesmo tendo recebido tudo adequadamente, poderá acionar o Inquilino na Justiça alegando falta de pagamento e abandono do imóvel. Este documento: Termo de Distrato é seríssimo. É mais importante do que o próprio Contrato de Locação.

1.5 – Reformando o Imóvel

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Este é um detalhe muito importante. O inquilino deve tomar o cuidado do tamanho do investimento que fará no imóvel alheio. Isto porque, um imóvel em péssimas condições tem um valor bem inferior ao valor de um imóvel em excelentes condições. E isto poderá despertar a cubiça do proprietário, que ao ver a nova aparência do imóvel começará a engendrar uma série de medidas maliciosas e até criminosas para expulsar o inquilino do imóvel, para poder alugar por um valor bem superior. Isto acontece constantemente. Normalmente o resultado é uma confusão e prejuízo para o inquilino.

Se imóvel cogitado para o aluguel, vai precisar de reforma, faça um levantamento do quando irá gastar, material e mão de obra, coloque uma cláusula no contrato dizendo isto, e se o proprietário irá ressarcir este valor ao inquilino e a forma do ressarcimento.

1.6 – Alterando a Estrutura do Imóvel

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Se o imóvel a ser alugado vai precisar de alteração estrutural, retirar parede, construir parede, construir banheiro ou algo parecido, entre em entendimento com o proprietário, de como isto será feito, ponha no contrato, se o contrato já está feito, faça um Termo Aditivo de Contrato e acrescente as novidades detalhadamente, dizendo o que vai ser feito onde vai ser feito, quem vai pagar e a forma de pagamento, se não for feito assim, no final o proprietário poderá pedir indenização e vai ganhar, porque o simples contrato não autoriza estas mudanças, e inclusive todas elas passam a fazer parte natural do imóvel.

1.7 – Cuidando da Segurança, (Inquilinos Anteriores, Proprietário).

Tudo pronto, o imóvel é adequado, o contrato já está registrado no cartório, a reforma terminou. Agora é hora da segurança. Verifique a possibilidade de um arrombamento por uma janela ou porta dos fundos (noventa e nove por cento dos arrombamentos são nas entradas dos fundos). Verifique a segurança das janelas e portas laterais e frontais cautelosamente. Verifique a possibilidade de escalada de parede com entrada pelo teto. Verifique a possibilidade de entrada pelo quintal do vizinho. E por fim, TROQUE o segredo das trancas, todas. Se você não fizer isto. Algum vizinho, o proprietário, os porteiros, zeladores ou algum dos inquilinos anteriores poderá entrar e sair à vontade do imóvel. Depois que o furto é feito, é complicado de reaver o patrimônio de volta. Melhor é fechar bem as portas.

2 - A Legalidade do Negócio.

2.1 – O Que Diz o Novo Código Civil

O novo Código Civil introduziu grandes novidades nos contratos de aluguel, estas novidades poderão produzir diferenças para muitos.

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Capítulo V - Da Locação de Coisas

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Art. 566. O locador é obrigado:

I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

Art. 569. O locatário é obrigado:

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I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.

Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

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Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

§ 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

2.2 – Como é Um Contrato de Locação

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Existe um modelo logo abaixo. - Clique aqui para ver.

2.3 – Abusos Contratuais

A palavra contrato define um ato, negócio, entendimento entre duas ou mais pessoas ou instituições, mas normalmente não é isto que acontece. O que normalmente acontece é que o contrato é uma imposição de um proprietário sobre um inquilino, em caso de locação de imóvel. Dificilmente vai se ouvir falar de um contrato de locação feito pelo inquilino. Ou o proprietário faz ou manda um Advogado fazer. Mas a verdade é que contrato é negócio, e tem que aparecer nele a vontade de ambas as partes, assinar contrato sem ler, achando que quem fez colocou os interesses da outra parte é mera ilusão. Isto jamais acontece. Aliás, normalmente acontece o contrário. Quem faz o contrato põe tudo a seu favor e tudo contra a outra parte. Fique atento.

Já vi um contrato que tinha uma cláusula dizendo que se o inquilino não pagasse até dez dias após o vencimento da data de pagamento, o proprietário, por meios próprios, lançaria todos os móveis do inquilino na rua e desocuparia o imóvel para um novo contrato. Isto é crime previsto no Código Penal Brasileiro: Invasão de Domicílio, Danos Materiais e Exercício Arbitrário das Próprias Razões. E da cadeia. Um contrato deste tipo, não pode nem ser apresentado na Justiça. É uma vergonha como diz o jornalista Boris Casoy.

2.4 – O Que Vale na Justiça?

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Embora na justiça estes abusos contratuais não tenham nenhum valor legal, e só servem para uma parte exercer pressão sobre a outra. É bom lembrar que existem coisas que parecem abusos, mas que na realidade foram negociadas na hora do contrato, e depois uma das partes não quer arcar com a finalização do negócio. O Juiz normalmente é sensível a estes detalhes, especialmente se há testemunhas da negociação verbal e escrita, e fatalmente poderá dar ganho de causa a quem não se esperava.

2.5 – Quem Paga os Impostos Incidentes Sobre o Imóvel

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A priori quem paga os impostos é o proprietário do imóvel, isto é legal, mas, se as partes chegarem a um acordo, o inquilino pagará. Quase sempre aparece nos contratos de locação uma cláusula obrigando o inquilino a pagar os impostos, mas ele não é obrigado a aceitar esta imposição, se não aceitar, solicite a feitura de um novo contrato. Ou procure outro imóvel.

2.6 – Registrando o Contrato em Cartório Local

Na verdade, um contrato sem ser registrado em cartório também tem valor legal, inclusive, os contratos verbais (nada escrito) também têm valor, tendo testemunha é o que basta. Mas, para não ter surpresas desagradáveis, é sempre recomendável que se faça o registro. Não é caro, e as partes envolvidas no contrato irão levar mais a sério o cumprimento das cláusulas contratuais. Como se diz: É preto no branco. (letra preta em papel branco)

2.7 – Arrolando Testemunhas.

Contrato sem testemunhas é nada. As testemunhas devem ser idôneas, (maiores e responderem pelos seus atos). Por exemplo: Idosos (que não respondem mais pelos seus atos), menores de dezoito, Índio, alienados mental e outros não servem como testemunha.

3 – Visualizando Problemas Futuros

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Quem é capaz de visualizar a possibilidade do surgimento de um problema, também é capaz de articular meios para evitar que aquele problema venha a acontecer, ou pelo menos achar formas adequadas de resolvê-lo sem que haja prejuízo para si.

3.1 – O Imóvel é Para Residência?

Se o imóvel se destina para residência, isto deve ser especificado no bojo do contrato, inclusive se for para comércio e residência também é conveniente que isto fique claro, para que o proprietário não alegue a quebra de contrato e exija o pagamento de multa, por este motivo.

3.1.1 – O Proprietário Mora no Local?

Alugar um imóvel tanto para residência como para comércio e todo dia dar de cara com o proprietário pode ser algo no mínimo altamente desagradável. Se o proprietário for pessoa que gosta de criar caso com tudo, é prato cheio para uma série de problemas.

Se o proprietário morar no mesmo local, ele poderá bater na sua porta todo dia para fiscalizar o imóvel, mas isto é crime: Perturbação do Sossego, o problema, é que o simples fato de algo ser caracterizado como crime, não diz nada. Porque é canseira ficar procurando Delegacia e Fórum para resolver estas “picuinhas”. E sem falar nos dissabores e discussões.

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3.1.2 – Se Informou Sobre o Proprietário?

Pode parecer meio sem sentido, o candidato a inquilino pedindo informação sobre um determinado proprietário de imóvel na vizinhança. Mas sem sentido mesmo é não ter procurado saber quem era a pessoa antes do negócio, porque depois de pronto, feito vários investimentos no imóvel, descobrir que o proprietário tem o mau costume de expulsar os inquilinos para fazer novos contratos com o imóvel reformado.

3.1.3 – Se Informou Sobre Inquilinos Anteriores?

Isto não parece ter sentido, mas imagine que alguém que morou por último no imóvel pretendido, era o maior causador de problemas da região. Você poderá ser confundido com ele por alguma vítima do mesmo. Dê asas à imaginação e irá entender.

3.1.4 – Foram Estabelecidas Regras Claras Quanto a Reforma, Reajuste, Ocupação, Renovação Contratual, Preço do Aluguel, Multas, Data de Início e Término do Contrato, Periodicidade e Forma do Reajuste, no Contrato? Só Vale o Que Está Escrito.

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3.1.5 – Verificando a Existência de Contas (água, luz, telefone, imposto) Pendentes?

Se isto não for verificado, o novo inquilino poderá ficar sem água, luz repentinamente, e ter que pagar conta do outro, embora não seja sua obrigação, afinal o proprietário deve entregar o imóvel limpo, pronto para morar e sem dívidas, isto na teoria.

3.2 – O Imóvel é Para Comércio?

Quando o imóvel cogitado para a locação está destinado para instalação de empresa, existe uma consideração a ser acrescentada: A empresa poderá não funcionar no imóvel alugado por uma diversidade de pendências relativas ao imóvel: Imposto atrasado, Processos administrativos (administração local), Processos cíveis, Alvará de Funcionamento, liberação do imóvel para uso por parte da Administração local e mais alguns.

3.2.1 – O Imóvel é Ideal Para o Ramo Pretendido?

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Em alguns casos, o erro do próprio inquilino que aluga um imóvel impróprio num lugar impróprio para montar um tipo de comércio. Exemplo: Montar uma empresa de alta tecnologia num excelente prédio em um bairro afastado do centro da cidade, se a sua clientela, público alvo, estaria no centro da cidade. Montar uma faculdade num lugar onde ninguém tem o segundo grau. Piada? Acontece.

3.2.2 – O Imóvel Está Num Local Adequado Para o Ramo Pretendido?

Veja se o seu público alvo (consumidores), são locais, e se eles estão ao redor do local pretendido. Por exemplo: Açougue, padaria e farmácia, em qualquer comunidade vai funcionar normalmente, ao passo que uma boutique, venda de jóias e eletrônicos de alto preço, requerem cuidados especiais na hora da escolha do local.

3.2.3 – Após a reforma, instalação, legalização da empresa, não há risco do proprietário despertar inveja, e querer o imóvel de volta para alugar mais caro?

O inquilino combina com o proprietário um aluguel abaixo do valor de mercado, suponhamos: O preço do aluguel daquele imóvel seria R$ 500,00, mas em virtude das péssimas condições que o imóvel apresenta, negocia-se o valor de R$ 300 no primeiro ano, e não se fala em reforma, ficando a critério do inquilino fazê-la ou não. Ele resolve fazer uma bela reforma de uns R$ 5.000,00, passados uns três meses, começa a perceber que o proprietário está criando uma séria de obstáculos para que seu comércio cresça, começam os problemas, alegações que o imóvel está barato. E por fim, o inquilino não agüentando mais. Muda-se e fica no prejuízo, podendo, evidentemente ajuizar uma ação de perdas e danos. Mas até sair o resultado final na Justiça, se ganhar, já se passaram anos.

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4 – Justiça

4.1 – Procedimentos Judiciais

Para iniciar um Processo Civil, a maioria dos Advogados cobram um valor baseado no valor total da causa, quando a causa não tem um valor calculável: Divórcio, Pedido de Pensão Alimentícia ou é de cálculo complicado, eles cobram algo em torno de R$ 1.000 a 2.000 mil reais, para dar entrada no Fórum da Petição Inicial, e depois, para acompanhar o Processo, devem cobrar algo mais.

Um Processo Cível, não tem sua conclusão final em menos de um ano, pode acontecer isto, mais é difícil, normalmente, levam alguns anos para o veredicto final, isto tudo é sinônimo de despesa e aborrecimento. E tudo isto pode ser evitado, quando se é cauteloso na hora de fazer o negócio.

4.2 – Negociando Uma Saída Amigável

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Até o Rei Salomão aconselhou: “Faz um acerto com o teu opositor antes de chegar na frente do Juiz, porque depois que estiver lá, não dá mais para entrar em acordo”.

Ninguém leva uma causa a um Juiz, por prazer ou por vingança, pode acontecer, mais isto não deve ser considerado. O que se deve considerar, é que as pessoas buscam a Justiça para verem o seu direito reparado, e não perderem o seu patrimônio.

As Varas, tanto cíveis, familiares ou criminais, vivem abarrotadas de processos, é provável que o Juiz de cada Vara, não consiga resolver mais que cinqüenta por cento dos Processos. Evidente que existem casos e casos. Assim como é possível um processo chegar ao seu final em alguns meses, também é possível um processo passar mais de dez anos para chegar ao seu desfecho final.

Dizer que a Justiça é lenta é um erro. Deve-se dizer que a Justiça não da conta do seu volume de serviço.

Portanto: Sábio é quem resolve o seu problema, sem precisar ir à Delegacia de Polícia ou ao Fórum. Evidente que pra tudo tem limite.

5 – Cuidados Preliminares

5.1 – O Imóvel Pode Ser Alugado?

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Os golpes existem, porque pessoas descuidadas, despreparadas e desatenciosas também existem. Suponhamos: Alguém está procurando uma casa para comprar, acha uma casa que está vinte por cento mais barata, simplesmente entrega um sinal de vinte por cento do valor total ao suposto dono para segurar o negócio, afinal, “se não segurar a vaca morta, ela vai embora”. No dia seguinte descobre que era um golpe, e nunca mais vê o seu dinheiro e nem o estelionatário. Como se diz: “Cresceu o olho”, e não viu o evidente.

Assim também é com alguns imóveis que estão para alugar, se o preço está muito baixo, desconfie, procure saber o que está acontecendo. Veja isto: “Laranja madura na beira da estrada, ta bichada Zé ou tem maribondo no pé”. É uma estrofe de uma música brasileira bem conhecida, para alertar que coisa muito fácil, muito barata, bonita, vantajosa, provavelmente seja uma armadilha. Ou não presta ou é perigosa. Ou as duas coisas, que é o mais provável. É evidente que tem muita coisa bonita e boa por ai.

A melhor maneira de se escapar de um problema, é não entrar nele.

5.2 – O Imóvel é Próprio Para Residência?

É necessário verificar se o imóvel cogitado é adequado para moradia, existem locais que as pessoas moram por que não tem nenhuma outra opção, mais quem está procurando um lugar para morar, deve ser cauteloso, paciente, e criterioso.

Observe a existência de lagos, lagoas, rios, riachos, fábricas, pistas de rolamentos com trânsito intenso, o sentido do vento. Não tenha pressa. O apressado come cru e quente.

5.3 – O Imóvel é Próprio Para Comércio?

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O que se quer chamar a atenção, é para a possibilidade de se alugar uma loja para se montar uma empresa, num lugar que nada tem a ver com o ramo pretendido. A rua pode ser bonita, arborizada, limpa, mas o seu público alvo, poderá estar longe dali. E montar o seu comércio naquele lugar poderá ser fracasso.

5.4 – O Imóvel Está Com os Impostos em Dia?

Antes de fechar o contrato, verifique nos órgãos competentes: Receita Federal, Administração local, se não há algum impedimento para a instalação de uma empresa no local pretendido.

5.5 – Existe Algum Processo em Andamento na Administração Local Que Impeça a Legalização de Empresa no Imóvel?

Cientifique-se disto antes de assinar o contrato, esta história de “tem que assinar hoje, porque tem outro cliente querendo”, é “papo pra boi dormir”.

5.6 – Existe Algum Processo em Andamento, Que Poderia Produzir Prejuízos Futuros? Indenização.

Verifique se existe algum processo que poderia no futuro forçá-lo a sair do imóvel, como por exemplo: processo de partilha de bens em algum Fórum.

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MODELO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

CONTRATO DE LOCAÇÃO

São partes neste instrumento:

LOCADOR: NOME DO PROPRIETÁRIO, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (carteira de identidade), (CPF/MF), (endereço e cep ).

LOCATÁRIO: NOME DO INQUILINO, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (carteira de identidade), (CPF/MF), (endereço e cep)

FIADORES: NOME DO PRIMEIRO FIADOR, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (carteira de identidade), (CPF/MF), (endereço) e,

NOME DO SEGUNDO FIADOR, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (carteira de identidade), (CPF/MF), (endereço).

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CLÁUSULA PRIMEIRA: O objeto da presente contrato, é a locação de(a) um(a) (discriminar o tipo de imóvel, se é loja, apartamento), situado na(o), (Endereço completo do imóvel)

CLÁUSULA SEGUNDA: O prazo da locação é de (números de meses ou anos), iniciando-se em (data do início do contrato) e terminando em (data de encerramento do contrato), com renovação automática se não houver manifestação por escrito por uma das partes num prazo de trinta dias antes do término do presente contrato. (este trecho poderá ser mudado a critério das partes)

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CLÁUSULA TERCEIRA: O aluguel mensal, deverá ser pago até o dia (especificar) do mês subseqüente ao vencido, no local indicado pelo LOCADOR, é de R$ 000,00 (valor por extenso em reais) mensais, reajustados anualmente, de conformidade com a variação do IGP-M apurada no ano anterior, e na sua falta, por outro índice criado pelo Governo Federal e, ainda, em sua substituição, pela Fundação Getúlio Vargas, reajustamento este sempre incidente e calculado sobre o último aluguel pago no último mês do ano anterior.

CLÁUSULA QUARTA: O LOCATÁRIO pagará todos os impostos, tributos e taxas, despesas ordinárias de condomínio, bem como todas e quaisquer outras despesas incidentes sobre o imóvel e sua locação, ônus e encargos outros de que natureza seja, federais, estaduais e municipais, que recaem ou venham a recair sobre o imóvel ora locado, sendo que correrão, também, por conta do LOCATÁRIOas despesas com ligação e consumo de luz, força, água e gás que serão pagas diretamente às empresas concessionárias dos referidos serviços. (aqui está incluído o pagamento de IPTU, mas isto fica a critério das partes)

CLÁUSULA QUINTA: Em caso de mora no pagamento do aluguel, aplicar-se-á uma multa de 2% (dois por cento) sobre o valor devido e juros mensais de 1% (um por cento) do montante devido.

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CLÁUSULA SEXTA: Fica combinado ainda pelos contratantes que o pagamento da multa não significa a renúncia de qualquer direito ou aceitação da emenda judicial da mora, em caso de qualquer procedimento judicial contra o LOCATÁRIO.

CLÁUSULA SÉTIMA: As obras e despesas com a conservação, limpeza e asseio do imóvel correrão por conta, risco e ônus do LOCATÁRIO, ficando este obrigado a devolver o imóvel em perfeitas condições de limpeza, asseio, conservação e pintura, quando do encerramento do contrato, sem qualquer responsabilidade pecuniária para o LOCADOR. O LOCATÁRIOnão poderá realizar obras de vulto e nem modificar a estrutura do imóvel ora locado, sem prévia autorização por escrito da LOCADORA. Caso este consinta na realização das obras, estas ficarão desde logo, incorporadas ao imóvel, sem que assista ao LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem o imóvel locado. (as reformas podem ser combinadas entre as partes, tanto um como o outro poderá pagar, depende de entendimento)

PARÁGRAFO ÚNICO: O LOCATÁRIOdeclara receber o imóvel em perfeito estado de conservação e limpeza, mobiliado, com pintura nova, fechaduras, vidros, parte elétrica e hidráulica e tudo mais e perfeito funcionamento.

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CLÁUSULA OITAVA: O LOCATÁRIOdeclara, que o imóvel ora locado, destina-se única e exclusivamente para o seu uso (residencial ou comercial).

PARÁGRAFO ÚNICO: O LOCATÁRIO, obriga por si e seus fiadores, a cumprir e a fazer cumprir integralmente as disposições legais sobre o Condomínio, a sua Convenção e o seu Regulamento Interno. (se for residecial)
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CLÁUSULA NONA: O LOCATÁRIOnão poderá sublocar, transferir ou ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado com este fim sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR.

CLÁUSULA DÉCIMA: Em caso de sinistro parcial ou total do prédio, que torne inabitável o imóvel locado, o presente contrato ficará rescindido, de pleno direito, independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial; no caso de incêndio parcial, obrigando a obras de reconstrução, o presente contrato terá suspensa a sua vigência e reduzida a renda do imóvel durante o período da reconstrução à metade do que na época for o aluguel, e sendo após a reconstrução devolvido o LOCATÁRIO pelo prazo restante do contrato, que ficará prorrogado pelo mesmo tempo de duração das obras de reconstrução.

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CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Em caso de desapropriação total ou parcial do imóvel locado, ficará rescindido de pleno direito o presente contrato de locação, independente de quaisquer indenizações de ambas as partes ou contratantes.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Em caso de falecimento de um dos FIADORES, o LOCATÁRIO, deverá no prazo de 60 (sessenta) dias, dar substituto idôneo que possa garantir o valor locativo e encargos do referido imóvel, colocando o LOCADOR a salvaguarda.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: No caso de alienação do imóvel, obriga-se o >LOCADOR, dar preferência ao LOCATÁRIO, e se o mesmo não utilizar-se dessa prerrogativa, o LOCADOR deverá constar da respectiva escritura pública, a existência do presente contrato, para que o adquirente o respeite nos termos da legislação vigente.

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CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Como interveniente FIADORe principal pagador do LOCATÁRIO, com este solidariamente responsável pelo pontual pagamento do aluguel, demais encargos e importâncias cobráveis e exigíveis, e, pelo fiel cumprimento de todas as cláusulas e condições deste contrato, não só até o final de seu prazo, como mesmo depois, até a efetiva entrega das chaves ao LOCADOR.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Ao LOCADORé facultado, por si ou seus procuradores, vistoriar o imóvel, sempre que achar conveniente, para certeza do cumprimento das obrigações assumidas neste contrato.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Cabe ao LOCATÁRIO, o cumprimento, dentro dos prazos legais, de quaisquer multas ou intimações por infrações das leis, portarias ou regulamentos vigentes, originários de quaisquer repartições ou entidades. Obriga-se ainda, a entregar ao LOCADOR, dentro de prazos que permita o seu cumprimento, aviso ou notificação de interesse do imóvel, sob pena de, não o fazendo, assumir integral responsabilidade pela falta.

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CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: A infração de qualquer das cláusulas do presente contrato, sujeita o infrator à multa de duas vezes o valor do aluguel, tomando-se por base, o último aluguel vencido, cobrável ou não por ação executiva, sem prejuízo da rescisão imediata deste contrato, além do pagamento de todas as despesas por procedimentos judiciais e outras sanções que o caso indicar.

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: As partes contratantes obrigam-se por si, herdeiros e/ou sucessores, elegendo o Foro da Cidade do (nome da cidade e estado), para o processamento de qualquer ação oriunda do presente, renunciando, de futuro, a qualquer outro, por mais privilegiado que seja o domicílio dos mesmos.

E, por assim estarem justos e contratados, mandaram extrair o presente instrumento em três (03) vias, para um só efeito, assinando-as, juntamente com as testemunhas, a tudo presentes.





Cidade(UF), dia, mês e ano.




LOCADOR(proprietário):_________________________________________________________

LOCATÁRIO(inquilino):_______________________________________________________

1º. FIADOR: ______________________________________________________________

2º. FIADOR: _______________________________________________________________

1ª. TESTEMUNHA: ___________________________________________________

2ª.TESTEMUNHA: __________________________________________________________



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Indice dos textos.


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